Интервью: Вахмистров, ЛСР: В этом году мы точно увидим укрупнения и поглощения

Ставки по кредитам для строителей уже доходят до 30%, небольшие компании вынуждены продавать свободные земельные активы, чтобы достроить уже начатые объекты. Генеральный директор, председатель "Группы ЛСР" Александр Вахмистров рассказал РБК Петербург, какие перспективы компания видит для себя на кризисном рынке, зачем нанимает новых строителей и кто первым потеряет работу, если прекратятся продажи квартир.

Как будет меняться стратегия «Группы ЛСР» в сложившейся экономической ситуации?

Мы не планируем существенно менять стратегию. Отдельные корректировки уже произошли. Первая, самая важная, — мы продали цементный завод в Сланцах "Евроцементу" и приняли решение, что в дальнейшем не будем заниматься цементным бизнесом. С помощью этой сделки мы смогли закрыть валютный кредит. Он, правда, был небольшой в масштабах группы — 125 млн долл., но все-таки давал определенную прибавку к расходам при девальвации рубля. Плюс продажа предприятия позволила нам значительно снизить долговую нагрузку в целом по группе и сфокусироваться на наиболее высокодоходных проектах и быстрорастущем девелоперском бизнесе.

Второе небольшое изменение — мы хотим уйти с рынка бетона Москвы. У нас там четыре завода, они производили порядка 500 тыс. куб. м в год, работали частично для себя, но, в основном, для продажи на рынок.

Когда вы планируете это сделать?

У нас уже есть договоренности с потенциальным покупателем, сделка сформирована, но еще не одобрена правлением, советом директоров. Но я думаю, что мы до конца месяца понятийную точку поставим, а в течение февраля-марта эту сделку закроем.

Для чего группе нужны были эти заводы и почему сегодня вы решили от них отказаться?

Барьеры входа на этот рынок очень низкие. Достаточно найти 40 млн рублей, площадку в аренду, купить новый бетонный завод, еще 10 млн — купить щебня песка, цемента, подключиться к Водоканалу и начать мешать бетон. Но в Москве у нас была скромная доля рынка - всего 3-4%, рентабельность, соответственно, низкая. Для сравнения, в Петербурге мы делаем 1,1 млн в год, а доля рынка составляет около 18%, и это уже значительный объем.

Что происходит сегодня с вашим строительным направлением?

Мы хотим в 2015 году во всех регионах присутствия интенсифицировать процесс строительства и по возможности сдвинуть сдачу объектов на более ранние сроки. У нас стоит задача возводить этаж в неделю. При строительстве индустриальным способом, когда панели готовятся на заводе, а на площадке только монтируются, это реально.

Я считаю, что в условиях кризиса такое позиционирование очень важно. Если покупателям сообщить, что дом будет сдан хотя бы на месяц раньше, это уже даст положительный эффект. Финансовых ресурсов для этого у нас достаточно, даже если в течение года не будет ни одной продажи.

А продажи есть?

У нас ежедневно по Петербургу идет 30-40 сделок. Это уже 600-800 квартир за 20-22 рабочих дня. Мы удовлетворены такой динамикой. Основные показатели продаж будут ясны в конце марта. Возможно, по итогам квартала мы будем корректировать какие-то свои планы по отдельным показателям.

Но мы точно не будем корректировать в меньшую сторону планы по вводу жилья в этом году. Как бы ни сложился этот год, мы подтверждаем ввод в эксплуатацию 750 тыс. кв. м. А если нам удастся интенсифицировать строительство, то этот показатель может увеличиться за счет переноса планов с 2016 года на конец 2015-го.

Планируете ли начинать новые объекты?

К выводу в продажу новых объектов мы сейчас подходим очень осторожно. Сегодня у нас достаточно в работе объектов со сдачей в 2015-2017 годах. Тем не менее, уже сегодня я дал разрешение по выводу двух объектов: в Москве – это дополнительные площади в ЖК Новое Нахабино, в Петербурге - комплекс на 60 тыс. кв. м на углу Баскова и Короленко.

В конце 2015 года мы планировали вывести еще два объекта: на Октябрьской набережной и на территории аэропорта Ржевка. Ржевка, кстати, это абсолютно новая для нас часть рынка - первая стройка на территории Ленинградской области. Пока мы эти планы не отменяем, но, возможно, перенесем сроки на начало 2016 года. Решение по ним будет зависеть от результатов I квартала.

Будете ли принимать какие-то кадровые решения в связи с кризисом?

Возможно, если не будет ипотеки и, соответственно, продаж, будут сокращения по отделу продаж. Но мы будем предлагать сотрудникам другую работу. Численность у нас снижается постоянно в рамках централизации бизнеса. Например, проведена централизация бухгалтерского учета и отчетности в единый департамент, который обслуживает практически все предприятия группы.

Рабочие кадры мы, наоборот, будем наращивать для интенсификации строительства. У нас есть дополнительная потребность в 20 мастерах и прорабах, 100 специалистах по отделочным работам, 30-40 специалистах по сантехническим работам. Кроме того, мы приняли решение отказаться от иностранных рабочих. Сейчас на рынке труда появятся отечественные специалисты, которые будут искать нормальную работу.

Какие вы видите перспективы по поддержке строителей из федерального центра?

Бизнес, в том числе строительный, сейчас поднимает перед правительством России и президентом вопрос об ипотеке и о снижении ставки Центробанка. Мы не наивные люди, никто не требует сделать уровень ставки ЦБ как в Японии или Америке на уровне 1%, 0,5%, 1,5%. Мы понимаем, что ставка ЦБ выросла как препятствие спекуляций с иностранной валютой... Объективно, нам было бы очень комфортно, если бы ставка ЦБ в I квартале понизилась и достигла уровня 10,5-12%. Тогда ипотечная ставка была бы в районе 14%, что тоже дорого, но оправдано. И у строителей был бы доступ к банковским кредитам.

Сейчас доступа нет?

Ситуация следующая. Если останется ключевая ставка 17%, банки с госучастием будут предлагать ипотеку по ставке 20% и выше. Ни один здравомыслящий человек не будет брать ее под такой процент, и правильно сделает. У строителей остается единственный выход идти в тот же банк и просить кредит на достройку дома, чтобы расплатиться из последующих продаж. Для него ставка будет под 30%. При этом под залог одного земельного участка или даже двух участков банк кредитовать не будет, потому что залоговую стоимость земли оценить сложно, и риск для банка высокий.

Таким компаниям, как наша, кредит дадут по ставке, сопоставимой с ипотечной, потому что у нас есть большая залоговая масса — заводы, которые продолжают работать. Наше преимущество в том, что у нас есть сектор стройматериалов, который, даже если встанут все продажи жилой недвижимости, дает гарантированный денежный поток. Остается бюджетное строительство, дорожное строительство, федеральные стройки.

Что в такой ситуации будет со строительным бизнесом Петербурга в целом?

Если не изменится ставка ЦБ, возможны банкротства. Компании, особенно средние, у которых нет доступа к деньгам, будут выставлять на продажу свободные земельные участки - через Российский аукционный дом или отдельные переговоры. Мы уже сегодня ощущаем увеличение предложений о покупке земельных участков.

Планируете какие-то приобретения?

Из тех предложений, которые видим сейчас, - нет. Ждем новых. Уверен, что они будут. Кто-то будет выстраивать партнерские отношения, например, земельный участок в обмен на помощь в достройке дома. Возможно, кто-то будет продавать свой бизнес. В этом году мы точно увидим укрупнения и поглощения.

Вам уже поступали предложения о покупке бизнеса?

Пока нет. Но мы ожидаем, что такие предложения будут.

Каковы ваши планы в отношении коммерческой недвижимости?

Мы по-прежнему намерены от нее освобождаться, как от непрофильного направления бизнеса. Сегодня сложился рынок покупателя, а не рынок продавца. Сильно сомневаюсь, что нам удастся продать Невский, 68 (мы оцениваем его в 4 млрд рублей) и Невский, 1, но задача такая стоит.