Строительный рынок в России находится в глубокой коме

- Недавно вы стали членом президиума "Опоры России". Почему вы решили вступить в эту общественную организацию?

— "Опора России" аккумулирует большое количество запросов, касающихся не только отдельно взятой компании и одного региона, но и всей страны. Та выборка, которая в среднем получается, говорит не только о проблемах одной успешной или не очень компании, а в целом по стране. И в первую очередь проблемы, конечно, касаются девелопмента. К примеру, 59% всех зарегистрированных ДДУ в России в текущем году сгенерированы всего десятью регионами.

Решать проблемы, находясь в одной девелоперской компании, не очень эффективно. Тебя воспринимают как человека из бизнеса и думают, что ты жалуешься по ряду вопросов, так как твоя компания не может в определенные сроки достигнуть нужного результата. Если, решая проблему, ты выступаешь от лица общественной организации, то, по сути, там есть двухсторонняя связь. Если бизнесу приходилось искать площадки, где можно было высказать свою точку зрения, то "Опора России" получает от профильных министерств запросы на нашу позицию как бизнеса, чтобы мы оценили то, что делает государство. Когда выстраивается эта двухсторонняя связь, ты понимаешь, что твое мнение как минимум не останется без внимания и будет зафиксировано.

- Какие вопросы сегодня обсуждаются в строительном комитете "Опоры России"?

— В первую очередь они касаются изменений в законодательстве, касающихся деятельности саморегулируемых организаций (СРО). Также это вопросы, которые касались изменений в 214-ФЗ, региональная практика реновации, которая запущена в Москве.

Общественную организацию очень беспокоит вопрос нехватки компетентных трудовых ресурсов в регионах. Очень важно донести до властей, что нарушения обязательств в рамках 214-ФЗ о долевом участии происходят не потому, что в строительных компаниях сидят мошенники, а потому что людям не хватает образования. То же самое касается и 224-ФЗ, несколько регионов не смогли вписаться в реформу саморегулирования и зарегистрироваться по новым адресам, так как в штате компаний не было юристов, также люди не могут правильно заполнить заявительные документы по форме, чтобы передать их в профильные ведомства.

Особое внимание строительный комитет уделяет экономическим особенностям регионов, где существует долевое строительство. Есть регионы, например, Чукотка, где жилье строится по государственным программам, или Дагестан, и долевого строительства там очень мало или практически нет. А есть Московская область, где сотни городов с большим населением. Поправки в законодательство, касающиеся долевого строительства, по сути, должны опираться на региональный коэффициент, а его нужно вырабатывать и высчитать.

Площадка "Опоры России" должна внимать всем просьбам и требованиям из конкретных регионов, потому что проблему можно обозначить только с мест, а затем из проблем конкретных субъектов сформулировать поправки, которые делают законопроект универсальным. Любой закон должен быть универсальным.

- Есть ли у организации предложения по совершенствованию 214-ФЗ или по возможной отмене долевого строительства в стране?

— Позиция "Опоры России" заключается в том, что в той проблеме обманутых дольщиков, с которой сейчас борется государство, 214-ФЗ не виноват. Мы, в отличие от депутатов Госдумы, которые до недавнего времени не могли назвать точное количество дольщиков, воспользовались данными регионов и Росстата, ознакомились с историями людей, которые считают себя обманутыми дольщиками. Многие из них к долевому строительству не имеют никакого юридического отношения.

По сути, менять закон только из-за того, что в стране существует проблема недостроя, и строительная компания реализовывала квадратные метры не в рамках 214-ФЗ, нелогично. Смотрите, если на дорогах не сокращается количество ДТП и смертность людей, хотя было вложено огромное количество средств в установку камер наблюдения и расстановку дорожных знаков, значит, дело не в камерах и не в знаках.

- Какие принципиальные изменения произошли в деятельности застройщиков после того, как были приняты поправки в 214-ФЗ? Оказали ли эти изменения влияние на рынок московских новостроек?

— Пока никакого влияния поправки не оказали. Основные поправки вступят в силу в середине следующего года. Они как раз будут затрагивать экономику проекта. А сейчас изменения касаются лишь размера отчислений. Ранее, страховые взносы равнялись 1%, а сейчас отчисления в компфонд составляют 1,2%. По сути, на нас, застройщиках, это никак не отразилось.

Вопрос не в том, сколько отчисляет каждый застройщик, а сколько государство планирует собирать с рынка средств, и что будет с этими деньгами, хватит ли этих средств и куда они попадут. В середине этого года на профильном заседании в Госдуме представитель ЦБ заявил, что к ним вообще не поступало ни одной заявки, чтобы востребовать со страховых компаний частичной выплаты по недострою. То есть получается, что деньги перечислялись, возможно, с ними что-то делали, а что непонятно. Где сейчас средства, уплаченные застройщиками?

Я привел на площадке "Опоры России" три цифры. Мы посчитали ввод жилья за 2014, 2015 и 2016 годы. У нас получилось около 220 миллионов квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья. Мы также посчитали количество объектов, которые были реализованы за этот период. У нас получился коэффициент два к одному, то есть продавалось в два раза меньше, чем вводилось. При этом мы понимаем, что есть еще и "вторичка". В этом году, по предварительным подсчетам, будет введено около 69 миллионов квадратных метров.

И здесь кроется главный вопрос, насколько застройщикам будет легко не реализовывать квадратные метры в процессе строительства, и начать продавать жилье только тогда, когда ему позволят ввести объект в эксплуатацию.

Кстати, когда мы посчитали объем всех введенных объектов за 2014-2016 годы и количество проданных объектов, мы поняли, что в 2018 году объем компенсационного фонда должен составить всего 36 миллиардов рублей. Для сравнения: в рамках программы "Моя улица" в Москве было потрачено 42 миллиарда рублей. Возникает вопрос в практической пользе от компенсационного фонда, хватит ли у него средств, если возникнут финансовые трудности у крупного застройщика.

- Хватит ли российским застройщикам трех лет, чтобы полностью отказаться от схемы долевого строительства?

— Застройщики никогда не выступали единым фронтом. Им обозначают условия, в которых они будут работать, и они пытаются подстроиться. Это же в основном средний и малый бизнес. Из 212 тысяч организаций, которые имеют отношения к стройке в нашей стране, всего 4,7% — это крупный бизнес. Мелкому и среднему бизнесу вряд ли стоит ждать поддержки от государства.

Я вижу развитие ситуации в том, что конечный продукт будет стоить очень дорого. В минус никто работать не будет. Вторая проблема — когда нет конкуренции, снижается качество производимого продукта. Третья проблема — это растущая тенденция на выдачу новых разрешений на строительство. Четвертая — государство дает зеленый свет крупному бизнесу, либо участвует через аффилированные структуры в девелопменте самостоятельно.

Еще один удар по малым и средним застройщикам — это то, что 60-65% от стоимости реализации проекта необходимо будет заимствовать у банков, а остальные средства — у акционеров. Маржинальность проекта на уровне 22%, как сегодня в московском регионе и Петербурге, выдержать не получится. Мелкому и среднему бизнесу придется забыть о том, что такое комплексное освоение территории. "Пироги" останутся только для крупных застройщиков.

Уникальных проектов практически не останется. Уничтожение уникальности уничтожит маржинальность отрасли.

- Как изменятся цены на жилье после отмены долевого строительства?

— Цены значительно вырастут. Причем цифра в 30%, на мой взгляд, слишком оптимистичная. Я бы ориентировался на 45-50-процентный рост. Но я думаю, что государство найдет в себе силы и будет компенсировать ипотечную ставку.

- Какова сейчас ситуация с банковским финансированием строительства в стране? Готовы ли банки к тому, чтобы предоставлять застройщикам кредиты на выгодных условиях?

— Проектное финансирование усложнилось за последние полтора года. Банки очень внимательно начали смотреть в книгу продаж застройщика. Раньше выдавали деньги после того, как был выполнен определенный объем строительства, предоставлены соответствующие документы. К бизнесу отношение следующее: если у вас возникнут проблемы, мы просто заберем ваши квартиры. При этом пока банки не торопятся снижать ставки по кредитам для застройщиков. Сейчас ставка составляет около 14-15%, хотя ключевая ставка снижается.

- В "Опоре России" есть представители от банковского сообщества? Какова их позиция по данному вопросу?

— Наша позиция такова, что любую динамически развивающую отрасль экономики надо поддерживать. Например, в Китае бизнес кредитуют под 0%. И государство поддерживает малый бизнес, дает деньги на развитие собственного дела.

- Сколько времени может понадобиться на развитие полноценного проектного финансирования в стране?

— В первую очередь время на перестройку потребуется банкам, хотя технически они могут подготовиться очень быстро. Что касается качества этого подхода, мы увидим это с момента старта. Структур, которые обладают необходимой ликвидностью, сейчас всего восемь-девять. Учитывая то, что у нас в стране 4 тысячи застройщиков, то каждому банку придется обслуживать 800 юридических лиц. А для этого в банках должны быть созданы эффективные департаменты и собраны компетентные специалисты, которые должны понимать, на каком основании они должны выделять денежные средства. Уверяю вас, риск коррупционного сговора тут очень велик.

- Какая сейчас ситуация с административными барьерами в сфере строительства в России?

— На мой взгляд, проблема не в том, как быстро девелоперу дадут разрешение на строительство. Она заключается в конкурентной среде. Если среда не конкурентная, то, по сути, все равно, как быстро вы получаете тот или иной документ. Бизнес может получить нужную бумажку и за деньги, вопрос в том, что он будет делать с произведенным продуктом.

- Что, на ваш взгляд, необходимо сделать, чтобы повысить инвестиционную привлекательность строительства?

— Чтобы спрос превышал предложение, вы должны сделать "умным" ваше решение. Чтобы не только качество бетона было хорошим, но и качество проекта улучшалось с каждым днем строительства. Проект должен отличаться от других. Его капитализация для потребителя должна быть эмоционально выше его стоимости. Продукт должен быть таким, чтобы не многие коллеги по рынку смогли бы его клонировать.

Если мы занимаем позицию, что у населения нет средств, чтобы покупать качественное жилье, то тогда мы предлагаем покупать квадратные метры у домостроительных комбинатов. Но домостроительные комбинаты никогда не повысят качество, если на рынке не будет их коллег, которые строят со смарт-наполнением, предполагая "умные" решения.

- Что сейчас происходит на рынке новостроек Подмосковья?

— Московская область по количеству продаваемых квадратных метров осталась примерно на тех же показателях, при том, что стоимость жилья снизилась примерно на 8% за этот год. На рынке находятся те же игроки. Они строят то же самое, что строится и в Москве, только в столице минимальная цена "квадрата" составляет 127 тысяч рублей, а в Московской области — 65-70 тысяч. Это один и тот же товар, только в пределах МКАД и за МКАД. Новых проектов становится все меньше. Давайте попробуем назвать нового игрока на рынке Подмосковья? Нет таких.

Зачем человеку покупать недвижимость в Подмосковье? Только если ему не хватает денег на Москву, но на помощь может прийти ипотека. Тем более что в Москве зарплаты выше на 30%, также там легче найти работу и времени на дорогу уходит меньше.

- Есть ли перспективы для роста подмосковного рынка в 2018 году?

— Чтобы квадратный метр начал расти в цене, должны появиться условия, необходимые для проживания граждан. Транспортная система развита плохо, культурно-развлекательных точек тоже нет, все они сосредоточены у МКАД. Например, Химки можно назвать одним из передовых городов, но метро там не строят. Хотя мы как застройщик долгое время находились в ожидании, что появится хотя бы наземное метро. Мы строили свои планы в соответствие с областными планами, с тем, что людям не придется долго добираться до строящегося жилья. А теперь все поменялось.

Получается, что Москва развивается, а Подмосковье нет. Застройщики вынуждены привлекать покупателей, только демпингуя и снижая ценник, а это негативно отражается на качестве. Так что я думаю, что в следующем году падение цен будет и не менее ощутимое.

- На какой стадии реализации сейчас находится ваш жилой комплекс "Олимпийская деревня Новогорск"?

— Осталось построить два объекта спортивной инфраструктуры, это мы планируем сделать в первом квартале следующего года. Все остальное уже построено.

- Вы отмечаете увеличение объемов продаж в вашем проекте?

— Хочу сказать, что мы благодарны заявлению президента о том, что стране необходимо отказаться от долевого строительства. Мы как раз соответствуем этим требованиям. Люди, как правило, всегда реагируют на подобные заявления главы государства. Мы видим, что количество обращений увеличилось, и это выражается в реальных сделках. Покупатели считают, что наш объект безопасен. Такие заявления имеют двойной эффект. С одной стороны, они говорят о том, что всем, в том числе и бизнесу, необходимо быть готовыми к переменам. С другой стороны, это сигнал для тех, кто реализует свой проект, что тот, кто реагирует на слова президента, не будет покупать квартиру в строящемся проекте.

Мы были среди тех, кто попал в сложную ситуацию, так как не занимались диверсификацией портфеля, не расширяли зону влияния и не позиционировали себя как производители стандартного жилья, а работали в бизнес-классе. Но в последнее время мы стали наблюдать рост покупателей, которых заботит качество проживания и среда. Таких покупателей на рынке еще много.

- Недавно вы заявили, что инвестируете в разработку инновационной блокчейн-платформы для рынка недвижимости, расскажите подробнее, что это за инструмент? Какой принципиально новый подход по реализации объектов недвижимости вы готовы предложить рынку?

— Меня подтолкнул к инвестированию в этот проект приход в "Опору России". Эта площадка дала мне общий взгляд на то, как развивается строительный сектор РФ. Я понял, что бороться точечно с тем, как развивается этот сектор сейчас, невозможно. На мой взгляд, он находится в состоянии глубокой комы.

Первое, необходимо принимать решения, которые могли бы сократить временные затраты на реализацию проекта, второе — надо ответить на вопрос, сколько понадобится денег, чтобы его реализовать. Для этого должен появиться механизм, где основными игроками станут лендлорды, так называемые "спящие инвесторы". У них очень много земли, но они ничего с ней не делают, так как не являются профессиональными девелоперами. Еще одни игроки — это банки, которые готовы финансировать стройку, причем любую, включая складские и офисные помещения, торговые центры, но они хотят давать деньги только на надежный проект, так как непрофильный неликвидный актив им не нужен.

Лендлорды начали задумываться о том, что с землей надо что-то делать, так как налоги стали выше. Земля превращается в актив, который съедает деньги и не приносит дохода, его надо вывести в доходную часть. Когда мы посмотрели на цепочку тех, кто имеет отношение к девелоперскому бизнесу, это архитекторы, проектировщики и так далее, мы поняли, что большинство обладают интеллектуальной ценностью, но они сидят без работы. Они не могут загрузить свои мощности даже на 40-50%.

Необходимо платформенное решение, где два игрока — банк и собственник земельного участка — начнут понимать, как построить конечный продукт. И тогда тот, кто владеет земельным участком, начнет выходить из тени, и эта система закрутит всех.

Платформа будет реализована на блокчейн-решении, вся эта цепочка сохранится в памяти. И государство будет заинтересовано в том, чтобы проекты были качественными, дешевыми и с фиксированными сроками реализации. Государство при реализации этих проектов получит максимум, что возможно получить. Кстати, это платформенное решение может касаться не только девелоперского бизнеса, но и транспорта, ритейла, электроники и так далее.

Каждое министерство сейчас пытается придумать что-то отдельно взятое. Например, Минстрой разрабатывает решение, при котором юридическое или физическое лицо сможет получить самые дешевые стройматериалы. Но отдельно взятое решение не работает. Оно станет эффективным после того, как мы пересмотрим всю цепочку. Но для начала должен быть кто-то, кто захотел бы освоить свой земельный участок.

Я думаю, что на создание этой платформы может потребоваться два — два с половиной года. У нас, как у разработчиков, две задачи: предоставить ее в пользование региону и остаться на сервисном обслуживании проекта или продать инвестору, который поймет, как масштабировать финансовые составляющие диджитал-платформы. Для нас сейчас главное — собрать воедино все, что касается отрасли строительства, так как сейчас она находится в разрозненном состоянии.

Беседовала Вера КОЗУБОВА