Обзор московского рынка недвижимости по итогам июля 2006 года

Индексы рынка недвижимости г. Москвы (www.irn.ru)	В июле	К июню
Индекс стоимости жилья (сред. уровень цен на жилье)	3.560 $/кв.м.	+6,0 %
Индекс ценового ожидания (темп измен. цен на жилье)	+5,79 %/мес	-0,6 %
Индекс доходности жилья (сравн. жилья с банк. депоз.)	12,09 б/деп	+1,0 б/д

Несмотря ни на что, рост цен на московском рынке недвижимости пока не торопится сдавать свои позиции. С одной стороны, текущие темпы роста цен на жилье сократились по отношению к темпам середины весны примерно в два раза, но с другой стороны, по сравнению с прошлыми годами, они продолжают оставаться неприлично высокими. Причем июль фактически не привел к каким-либо существенным переменам на рынке.

По данным аналитического центра www.irn.ru, значение общегородского индекса стоимости жилья в июле составило 3.560$ за квадратный метр, что превысило аналогичный июньский показатель ровно на 6%. Это отношение среднего уровня цен на жилье в середине июля к середине июня. Если же мы возьмем более оперативные еженедельные индексы на конец каждого месяца (к примеру, на 26 число, когда составлялся этот обзор), то прирост получится меньше – 4,6%. Это обстоятельство связано с некоторым замедлением темпов роста цен за последнее время: - если в июне еженедельный ценовой прирост составлял порядка 1,3% - 1,8%, то в июле он колебался возле отметки в 1%. Поэтому изменение цен на конец месяца оказывается несколько меньше, чем на середину месяца.

Тем не менее, даже такие темпы удорожания столичных квартир нельзя назвать нормальными. В прежние годы рост стоимости московского жилья редко достигал 1% в неделю (порядка 4%-5% месяц), только в периоды ажиотажа как, например, осенью 2003 года, и длился не дольше нескольких месяцев. Нынешние высокие темпы роста цен на жилье сохраняются уже около года, что также является абсолютным рекордом.

Индексы стоимости жилья по сегментам, $ за кв.м.	Июль06	Июнь06
Плохая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3402	7,8%
Обычная панель (9-14 этажей, типовые площади)	3383	5,8%
Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей)	3561	5,6%
Плохой кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней)	3536	5,5%
Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей)	3953	5,4%
Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей)	3862	6,3%
Все панельные и блочные дома	3449	6,4%
Все монолитные и кирпичные дома	3784	5,7%

Индексы ст-ти жилья по кол-ву комнат, $ за кв.м.	Июль06	Июнь06
Однокомнатные	3655	5,2%
Двухкомнатные	3601	5,7%
Трехкомнатные	3445	6,3%
Многокомнатные	3651	5,8%

Индексы "дорогого" и "дешевого" жилья	Июль06	Июнь06
Индекс ст-ти "дорогого" жилья (20% самых дорогих квартир)	4865	5,5%
Индекс ст-ти "дешевого" жилья (20% самых дешевых квартир)	2777	6,9%
Индекс расслоения (отношение ст-ти "дорогого" к "дешевому")	1,75	-1,3%

Структура удорожания московского жилья выявляет некоторые интересные особенности. Если в период интенсивного роста цен с осени прошлого года до конца весны текущего года лидером по росту цен являлось самое «дешевое» и наиболее ликвидное жилье, то теперь наблюдается некоторая коррекция. Например, удорожание 3-х и более комнатных квартир оказывает даже несколько выше прироста стоимости одно- и двухкомнатных квартир, а рост цен на современные монолитно-кирпичные дома не уступает удорожанию «панели». Похожая сбалансированность наблюдается также среди «дорогих» и «дешевых» округов и районов.

Подобные тенденции в какой-то степени могут приводить к заключению, что стоимость жилья нижнего ценового диапазона приблизилась к своему «потолку», связанному с пределом платежеспособности. Другими словами можно сказать, что нынешний рост цен все в большей степени подталкивается более инертным сегментом «дорогого» жилья, которое «отыгрывает» свое удорожание с некоторой задержкой.

Если это так, то в ближайшие месяцы темпы роста цен на московские квартиры должны постепенно продолжить свое снижение, как это происходило в течение июня и июля. Хотя с другой стороны, осенний период, как правило, бывает сопряжен с активизацией деловой активности и спроса на жилье, что в свою очередь приводит к более интенсивному росту цен. На основании этого обстоятельства немало участников рынка недвижимости предсказывают новый ценовой скачок осенью текущего года, впрочем, из этого правила есть и исключения, например, осень 2004 года.

Пока на столичном рынке недвижимости продолжает сохраняться неопределенность. Во многом она связана с неясной политикой московских властей по восстановлению объемов предложения на рынке новостроек и ускорению темпов освоения новых площадок под застройку, а также с законодательными инициативами. Наблюдаемые сейчас тенденции московского рынка недвижимости также не позволяют утверждать что-либо с полной определенность. Постепенное замедлением темпов удорожания жилья в течение мая – июля, а также сокращение разрыва между темпами прироста стоимости наиболее ликвидных квартир нижнего ценного диапазона и менее ликвидного дорогого жилья могут носить как долгосрочный, так и временный характер. В связи с этим большая определенность в отношении перспектив московского рынка недвижимости появиться с окончанием лета и началом осеннего сезона.

Источник: IRN.RU, аналитический центр