Интервью с Президентом ЗАО «Интеко» Еленой Батуриной

Елена Батурина, фото "Комсомольская Правда" 

Газета "Ведомости" опубликовала интервью президента ЗАО "Интеко" Елены Батуриной. Публикуем часть интервью (после редакции ИА Dailystroy).

— Ваша компания планирует участвовать в олимпийской стройке?

— У нас есть участок в Красной Поляне, который мы, наверное, присоединим к уже реализованному проекту горнолыжного склона. Проекты будут незначительные — может, какая-нибудь гостиница или офисный центр. Вот, пожалуй, и все.

— То есть не собираетесь участвовать?

— Ну если партия скажет... "Единая Россия". Если говорить о Сочи, то я считаю, что это очень сложный проект, который зажат в жесткие временные рамки. И реализовать его можно только совместными усилиями. Понимаете, здесь не получится нескольким компаниям, осуществив свои отдельные проекты, реализовать весь этот проект. Нужно подключаться всем крупным строителям. Наверное, этого понимания в правительстве России пока еще нет. Потому что подобных предложений никому из крупных компаний пока еще не поступало. А, наверное, нужно как по разнорядке — закреплять за объектами крупные компании, которые будут вести эти проекты, как зону ответственности.

— На московском рынке недвижимости вы конкуренцию ощущаете?

— Я бы хотела сказать, что ее нет, но это не так, конечно. Конкуренция есть. Но справедливости ради надо сказать, что нам комфортно на московском рынке из-за того, что мы стараемся хорошо строить. Это отмечают все участники рынка. Все, что связано с "Интеко", — всегда высокое качество. Поэтому объяснимы наши цены — чуть выше цен наших конкурентов. Скажем так, превышение нашей цены над ценой конкурента соответствует тому лучшему качеству, которое мы предлагаем. Это наша гордость. Такой вот фирменный знак. Мы считаем, что нам не должно быть стыдно за то, что построили. Даже после того, как объект сдан.

— Как дальше будет развиваться "Интеко"?

— Мы хотим до 2011 года сформировать пул коммерческой недвижимости порядка 1 млн. кв. м. И выйти на объемы строительства около 600 000 кв. м жилья, из которых половина будет строиться в Москве.

— Как вы прокомментируете стагнацию на рынке жилья в Москве?

— Я не считаю, что это стагнация в связи с насыщением рынка. На рынке заработали другие механизмы. Это IPO крупных компаний: допэмиссия Сбербанка, "Роснефти", ВТБ. Все это отвлекло ресурсы с рынка жилья. Почему растет цена на жилье в Москве? В основном из-за того, что его покупают не москвичи, а приезжие - это инвестиционное жилье, вложение денег. Таких квартир порядка 60%. Как только появился другой механизм на рынке, деньги улетели туда. Эффект этого механизма закончился, и опять пошла стоимость квадратного метра в Москве вверх.

— То есть цены будут расти?

— Зависит от того, какова будет государственная стратегия. Если мы создадим центры привлечения инвестиций в иных регионах, значит, в Москве жилье будет расти в цене меньше. Сейчас Сочи, например, появился. Тот же Санкт-Петербург.

— Что касается гостиниц, то ситуация и в Москве аховая. Цены просто запредельные.

— Надо строить больше гостиниц.

— Почему они не строятся? Туристов ведь хватает.

— Если рассматривать с точки зрения бизнеса, то жилье и гостиницы — это совершенно разные бизнесы. Инвестиционный цикл жилья — это быстрые деньги. Недаром, сначала насытив рынок жильем и заработав эти деньги, практически все строительные компании начинают вкладывать в строительство гостиниц. Это бизнес, который не приносит большой прибыли, но дает хорошую капитализацию. Мы прошли тот период накопления, сейчас проектируем 5-6 гостиниц.

— Во сколько вы оцениваете дефицит цемента?

— В течение этого года, особенно в летний период, он составлял 15-20% к потребностям. Поскольку "Интеко" владела цементными заводами, мы достаточно хорошо знаем эту отрасль, и надо сказать, что значительная часть производственного оборудования существенно изношена. Несмотря на то что производителями принимаются меры, чтобы реконструировать старые заводы, раньше, чем через 5-7 лет, сокращение дефицита цемента не последует. Тем не менее объемы строительства растут, значит, хотим мы или нет, необходимо увеличивать объемы производства цемента в России. Именно поэтому мы решили вернуться в цементную отрасль и занялись реконструкцией двух цементных заводов, которые суммарно сейчас производят порядка 600 000 т в год, а будут — около 4 млн. т. Далее мы намереваемся с компанией "Базэл" реконструировать завод в Рязанской области и рассматриваем ряд месторождений в европейской части России для строительства новых заводов.

— Какие мощности предусматривает ваша программа по цементному бизнесу?

— Хотим довести производственные мощности компании до 10 млн. т. Это будет не сразу, а в течение 5-7 лет. Поскольку в России начался бум цементного производства, соответственно, тут же все производители цементного оборудования, во-первых, подняли цены на него, а во-вторых, увеличили сроки поставки. Сейчас период от заключения контракта до поставки и монтажа составляет порядка 36 месяцев.

— Сколько вы готовы вложить в заводы?

— Если мы говорим об объемах производства цемента в 10 млн. т, то это будет где-то порядка $1,5 млрд.

— Как будет решаться проблема дефицита?

— Пока это будет, конечно же, импорт цемента из близлежащих стран. Дальше нужно налаживать свое производство, больше никак. Правда, есть еще один путь — использование технологий, которые позволяют снизить потребление цемента в строительстве. Сейчас мы у себя на ряде объектов с привлечением специалистов отраслевых институтов и ученых пробуем внедрить в производство новейшие технологии. Если получится, будем внедрять на наших объектах повсеместно. Думаю, это даст нам возможность сократить потребление цемента где-то на треть при сохранении всех качественных характеристик, заложенных в проект.

Надо сказать, сложилась очень тяжелая ситуация с аукционами в области промышленности строительных материалов. Мы и сами участвуем в ряде этих аукционов. Могу отметить: проблемы везде одни и те же. Например, аукцион прошел, а передача земли не согласована с собственником, мы уже с этим столкнулись. Зачастую аукционы проводятся так, что стоят два завода, а между ними разыгрывается еще одно месторождение. Какой в этом резон? Эти два закрывать, что ли? Наверное, есть смысл реализовывать этот проект в другом месте, не мешая тем, кто уже работает. Та же ситуация с нерудными материалами — щебнем и гранитом, которые в диком дефиците. Это сырье местного назначения — аукционы должны проводить регионы, но они их не проводят. И нет механизма, понуждающего провести эти аукционы. Государство в лице правительства не может сказать: нам необходимо увеличение объема производства нерудных материалов, будьте любезны, разыграйте на аукционах вот такое-то количество этих месторождений. И получается такой замкнутый круг. Наверное, было бы разумно какие-то требования к регионам предъявлять: не хотите проводить аукцион, значит, это месторождение изымается на государственные нужды, и торги проводятся уже на федеральном уровне.

— Как вы считаете, ФАС может сдерживать цены на цемент?

— На монопольном рынке это действительно возможно. И такие механизмы прописаны давно и применяются всеми европейскими странами.

— Но "Евроцемент" не считает себя монополистом.

— Подождите, как же не считает, если при споре с ФАС сам "Евроцемент" согласился с тем, что он монополист? И пошел на то, чтобы по соглашению с ФАС уведомлять их об увеличении цены. Цемент объективно дефицитен, и его действительно недостаточно на рынке. Вот сейчас ФАС ограничит "Евроцемент" в отпускной цене. Что это означает? А означает это только одно — что всю остальную норму прибыли будут зарабатывать перекупщики, а не "Евроцемент". А заводы реконструировать надо (Филарету) Гальчеву (совладельцу "Евроцемент груп"). Так, может быть, обременить его программой реконструкции заводов и увеличения объемов выпуска продукции? Хотя бы будет понятно, куда идут деньги, заработанные на этом дорогом цементе.

— Какие меры нужно принимать, чтобы жилье стало на самом деле доступным?

— Мне кажется, сейчас самое время немного сместить акценты. Нужно заниматься социальным жильем - для тех слоев населения, которые не могут купить его на обычном рынке. И все усилия государства должны быть направлены на строительство этих домов.

— Что вы имеете в виду?

— Ничего изобретать не надо, все уже изобретено до нас. В Москве, кстати, это делалось и раньше, когда государство в лице муниципалитетов заказывало у строителей дома по фиксированной цене. То же самое делали китайцы при реализации своей программы доступного жилья. То есть проводится конкурс и устанавливается максимально возможная цена квадратного метра. Выигрывает тот, кто предложит самую низкую стоимость строительства. Далее жилье распределяется среди определенных групп населения исходя из уровня их доходов. Жилье попадает к ним в собственность, но продать они его не могут в течение определенного времени. Налоги, которые взимаются с продажи данной квартиры, делают неэффективной эту сделку в качестве просто спекулятивной продажи. С моей точки зрения, очень разумная система, поскольку жилье строится для определенных категорий граждан и это не давит на коммерческий рынок.

— А в Москве такое жилье целесообразно строить?

— Да. Причем это должно быть индустриальное домостроение, потому что это дешевле. Но нужно строить красивые дома новых серий, потому что нечего уродовать город, несмотря на то что это дешевое жилье.

— Как будет распределяться это жилье?

— Абсолютно разные варианты распределения подобного жилья: для совсем малоимущих — социальный наем, далее — ипотека, затем — субсидирование первоначального взноса, когда на гражданине лежит обязанность выплачивать все. Достаточно активно обсуждается тема наших бывших советских жилищно-строительных кооперативов: когда граждане собираются в кооперативы, им дается кредит на строительство социального дома, и далее через ипотечные механизмы этот кредит на строительство гасится банку. Сейчас планируется ряд экспериментов в этом направлении, в том числе и в Москве.

— Столичные власти из года в год увеличивают объемы социального жилья. Вы как к этому относитесь? Ведь это сужает круг потенциальных участков для застройки.

— Должно быть разумное соотношение того и другого. Хочешь не хочешь, но город должен исполнять свою социальную функцию. Но вы себе представить не можете, сколько в городе еще можно строить: масса промышленных площадок, например. Хотя я считаю, что сейчас не время строить в Москве социальное жилье. Для подобных проектов нужны территории городов-спутников: это дешевле, городская земля очень дорогая. Есть смысл заработать в центре города на земле и эти деньги направить на исполнение социальной функции на окраине.

— Кроме производства цемента "Интеко" будет участвовать в программе "Доступное жилье"?

— Мы купили завод крупнопанельного домостроения в Ростове-на-Дону под реализацию программы "Доступное жилье" и собираемся возводить в Ростове и близлежащих регионах массовое доступное жилье. Недавно мы выиграли конкурс на комплексное освоение нового микрорайона "Ливенцовка", делаем всю проектную документацию, а далее часть объектов отдадим на реализацию местным соинвесторам — не интересно все застроить своими домами. Но управление проектом при этом оставим за собой: будем контролировать, что строят соинвесторы, соответствует ли это необходимым параметрам. Есть планы по строительству в Краснодаре.

— В качестве пилотного в проекте "Доступное жилье" "Ливенцовка" будет участвовать?

— А это и есть пилотный проект, а иначе зачем бы мы им занимались?

— А в целом вас устраивает градостроительная политика городских властей? Есть ли вещи, которые вам не нравятся, как жителю города?

— Есть масса, масса вещей. Ну вот, пожалуйста, последнее — торговый комплекс "Времена года" на Кутузовском.

— Но вы доносите свое мнение гражданина до мэра?

— Кажется, и мэру не нравится. Но я лучше за себя отвечу. Вот, например, все, что я строю в Москве, мне нравится. Мы лучше задержим реализацию проектов, в случае если нас что-то не устраивает в архитектуре. Так было, например, с жилым комплексом "Шуваловский". Мне не понравилась концепция, предложенная нашими градостроителями, и мы задержали на три или четыре месяца выход всей документации только для того, чтобы адаптировать ее по стилю к зданию МГУ.

— Сейчас сносится много старых домов. Не шедевры архитектуры, но здания, формирующие облик старого города, например, как на Серпуховской площади. Что вы об этом думаете?

— Нужна золотая середина. Наверное, не всегда удается ее найти. Но когда критикуют снос полуразрушенных зданий, то я с этим не согласна. Город должен быть комфортным для проживания. Несмотря на то что историческая застройка должна быть сохранена, если ничего не делать, то город превратится в мертвый. И примеры тому мы знаем. Та же Венеция, которой все восхищаются, выглядит ужасающе. То есть город-памятник, наверное, это не самое хорошее решение для города, который активно развивается.

Кстати говоря, похожее может случиться в Санкт-Петербурге. Присвоение городу статуса "город-памятник" может сделать его центр просто безжизненным. Может получиться как в Венеции — городе, который застыл в своем развитии. Я, честно говоря, с ужасом гляжу на Венецию, на эти жуткие облупившиеся дома - страшное зрелище на самом деле. С одной стороны, очень романтично ездить на гондоле среди этих домов, но с другой — я, как строитель, как гляну на углы... К примеру, Царицино — дворец, который восстановил город. Что, нужно было оставить все в виде разрушающихся руин, что ли? Как историческую застройку?

— В Берлине блочные многоэтажки облагородили. У нас такое возможно?

— Наверное. Насколько я знаю, и здесь специалисты из Берлина работают над несколькими пилотными домами. Но справедливости ради надо сказать, что облицовка пластиком — не лучший вариант для жилья.

— И что будет с такими домами?

— Я думаю, надо сносить уже устаревшие серии и просто ставить на их месте новые дома. Вот и все.

— С хрущевками понятно, они низкие. А насколько экономически оправдан снос девятиэтажных или 14-этажных домов?

— Речь идет не только об экономической рентабельности — все равно уже и срок эксплуатации выходит, и состояние их таково, что надо сносить. Эти дома уже и по потребительским качествам своих квартир не соответствуют современному уровню. Сейчас каждая квартира по нормам стала на 10 кв. м больше, чем в советское время.

Полный текст интервью