Интервью Михаила Балакина, главы компании “СУ-155”, 2006 год

В начале прошлого года Михаил Балакин, ныне председатель совета директоров “СУ-155”, ушел из правительства Москвы с должности первого заместителя руководителя стройкомплекса. Свою отставку Балакин объяснял тем, что в принадлежащей ему компании “СУ-155” была нестабильная финансовая ситуация, требовавшая его непосредственного руководства. “Сейчас ситуация стабильная и положительная, я реально управляю процессом. А тогда я работал на город”, — говорит Балакин.

Зачетыре года, которые Михаил Балакин был в стройкомплексе, объем строительства жилья в Москве группы “СУ-155” вырос более чем вдвое. После ухода с чиновничьей должности, без административного ресурса в лице главы компании, “СУ-155” продержится недолго, предрекали участники рынка. Этого не произошло: компания строит еще больше — правда, теперь растет региональный портфель проектов. В городах России помимо площадок Балакин покупает строительные мощности. “Не люблю зависеть от чужих действий, нужно обязательно иметь свои мощности, чтобы местные не занимались шантажом и вымогательством”, — объясняет он. Регионы, в которых у компании наибольшие объемы строительства, возглавляют его недавние коллеги — московские чиновники. Это Иваново, Нижний Новгород, Калининград.

— Не жалеете, что ушли из стройкомплекса?

— Отчасти жалею, там мне тоже нравилось — другой масштаб и уровень задач.

— Вы объясняли свою отставку определенными проблемами в компании. Какая ситуация в “СУ-155” сегодня?

— Стабильная и положительная. Тогда я на “СУ-155” тратил 20% своего времени, поскольку компания владеет примерно такой долей рынка, а сейчас — 100% моего времени уделяются компании.

— “СУ-155” стала активно строить в регионах. Такое впечатление, что ваша компания появляется только в тех регионах, где в том или ином виде присутствует правительство Москвы.

— Это не совсем так. Например, Нижним Новгородом я начал заниматься задолго до прихода туда губернатором Валерия Шанцева. Калининградский проект также появился задолго до Георгия Бооса. Проектные и строительные работы в Иваново ведутся с 2001 г., у нас там два машиностроительных завода, построен дом для работников машиностроительного завода.

— Недавно бывший гендиректор “СУ-155” Валерий Англичанинов был назначен министром по строительству в Нижегородское правительство. Как принималось это решение?

— Я был поставлен перед фактом. Он два года (2001-2002 гг.) был гендиректором “СУ-155” и по работе общался с Валерием Шанцевым.

— В каких регионах работает “СУ-155”?

— В Санкт-Петербурге, Туле, Иваново, Нижнем Новгороде и других городах. В Калининграде строим микрорайон в рамках программы “Доступное жилье”.

— Для чего “СУ-155” стала соучредителем ОАО “Нижегородкапстрой”, блокирующий пакет в котором принадлежит администрации области?

— Это соответствует общей стратегии выхода в регионы, в которых мы работаем, опираясь на местные ресурсы, а контроль за реализацией проекта оставляем за дочерними предприятиями. Выполнение “Нижегородкапстроем” строительных планов будет базироваться прежде всего на опыте и профессиональном потенциале нижегородских строителей, например, по расселению и реконструкции домов ветхого жилого фонда, что поможет реализовывать строительные программы в срок.

До 2010 г. силами “Нижегородкапстроя” в столице Приволжского административного округа планируется построить более 1,5 млн кв. м жилья. Для этого в центральной части Нижнего Новгорода намечается расселить более 300 домов, отнесенных к ветхому фонду. В рамках этой же программы из ветхого жилья в квартиры в новых домах будут отселены более 1700 семей нижегородцев. Уже в 2007 г. с участием “Нижегородкапстроя” планируем возвести не менее 200 000 кв. м жилой площади. Ежегодные инвестиции “СУ-155” в проект составят не менее 3,2 млрд руб.

Сейчас рассматривается вопрос о выделении ОАО “Нижегородкапстрой” под застройку семи площадок в Нижнем Новгороде. Пять из них — в центре города (район Большие Овраги), где строительство сопряжено со сносом ветхого жилья и расселением семей в новые дома. Две площадки на городской окраине — в Кузнечихе и Верхних Печерах. Инвестировать строительство будет “СУ-155”.

— Участники рынка утверждают, что в Иваново наиболее низкий платежеспособный спрос.

— Ну и что? Страна-то вся поднимается. В Иваново развито машиностроение, пытаются реанимировать текстильную промышленность, развивать туристический сектор.

— Какие проекты у вас в Петербурге?

— В прошлом году сдали 86 000 кв. м жилья, в этом планируем сдать 76 000 кв. м, а в следующем — 180 000 кв. м. Сейчас строим жилой комплекс на 115 000 кв. м на участке в 7,8 га, расположенном в северо-западной части квартала 31 южнее р. Волковки. Заказчиком строительства жилого комплекса выступает Московская инвестиционно-строительная компания (МИСК), 51% уставного капитала которой принадлежит правительству Москвы. Инвестором строительства является дочерняя структура “СУ-155” — Строительная корпорация “РосСтрой”.

— Что вы можете сказать о петербургском рынке, который год назад стагнировал?

— Там хороший рынок, ничем не хуже московского. Там есть небольшие запоздания по темпам развития.

— Какова доходность региональных проектов?

— Примерно 5-10%.

— Недавно “СУ-155” купила завод по переработке древесины. Зачем?

— В рамках программы по стимуляции развития лесопереработки в России и прекращению вывоза необработанного леса-кругляка, о которой недавно говорил президент [России Владимир Путин]. Мы одни из первых пошли в глубокую переработку леса. В Архангельской области на ровном месте купили участок, получили в аренду леса. Сейчас бизнес там представляет собой пять производственных площадок, объединенных в единый технологический цикл: хранение леса, переработка. Кроме того, наш подход кардинальным образом изменит отношение к отходам древесины: их теперь практически не будет, а значит, сохраннее будет экология страны. Отходы в виде топливных гранул можно будет экспортировать за границу. В Европе подобные гранулы давно называют топливом будущего и потребность в них с каждым годом только растет. В Москву привозим уже готовую к обработке продукцию.

— Насколько это прибыльно?

— Достаточно, по нашим расчетам.

— Практически во всех регионах, где работает “СУ-155”, вы докупаете строительные мощности. Насколько это принципиально для компании?

— Быть просто строителем неинтересно. К тому же я не люблю зависеть от чужих действий. В регионах нужно обязательно иметь свои мощности, чтобы в любой момент были необходимые ресурсы, чтобы местные компании не занимались шантажом и вымогательством. К примеру, если у тебя нет возможности замкнуть технологический цикл имеющимися мощностями, то [поставщики] сразу начинают завышать цены, срывать сроки. Преимущественно мы покупаем заводы ЖБИ, где размещаем ту или иную продукцию.

Так, для застройки района Купчино в Санкт-Петербурге компания купила в Ленинградской области завод железобетонных изделий. За короткий срок завод был перепрофилирован под строительство совершенно новой, современной серии домов. Точно так же “Нижегородкапстрой” планирует создать собственные производственные мощности: купить и модернизировать завод по производству товарного бетона и сборных ЖБИ, организовать производственную базу и транспортное управление. Уже известно, что предприятие по производству сборных ЖБИ будет создано на базе завода “Поиск” в г. Кстово Нижегородской области. В настоящее время завод не работает, но уже в следующем году после его реконструкции и модернизации здесь планируется выпускать изделия, из которых можно будет собрать до 200 000 кв. м панельного жилья.

— Сколько домостроительных комбинатов у “СУ-155” в Москве?

— Один ДСК в Южном порту и два завода ЖБИ в Домодедове и Одинцове. Их общая мощность составляет около 800 000 кв. м [в год].

— Сколько серий панельных домов производит сегодня “СУ-155”?

— Четыре.

— Они вам нравятся?

— В общем и целом — да. Хотя есть над чем работать. Сейчас, к примеру, в серии И-155 пытаемся спрятать вентиляционный блок, чтобы его практически не было видно на кухне.

— Как бы вы оценили сегодняшнюю ситуацию на московском рынке недвижимости?

— Объем предложения сократился, после введения закона “О долевом строительстве…” с рынка ушли мелкие компании. Это нормальный рыночный процесс.

Чтобы снять имеющийся дефицит жилья, нужно увеличить объем предложения. Закон нужен, но он не работал, так как, с одной стороны, он был направлен на кредитование, а с другой — по нему банки несли солидарную ответственность, чтобы люди покупали максимально готовое жилье, а не участки.

— Какой процент занимали компании, ушедшие с рынка?

— 20-25%. Это “Мастерок”, “Стройиндустрия”, “Социальная инициатива”, “Стройметресурс”. И подобных компаний много, ведь мы видим только вершину айсберга. Но люди стали более ответственно подходить к подписанию инвестконтрактов.

— Как сейчас “СУ-155” продает квартиры?

— По вексельной схеме, как и большинство строителей. Все, что мы продаем, обеспечено нашим имуществом, нашими активами. Активов у нас более чем достаточно, чтобы покрыть то, что мы продаем.

— А что вы думаете по поводу поправок в “долевой закон”, где строителям разрешили продавать жилье посредством выпуска облигаций?

— Это то же самое, только вид сбоку.

— В связи с ажиотажным спросом на жилье сократился ли у “СУ-155” объем рекламы?

— Нет. Мы даем и коммерческую, и имиджевую рекламу, я считаю неправильным снижать объемы рекламы.

— Почему?

— Потому что я так считаю. Компания должна быть на виду.

— А вот открываешь издание с рекламой недвижимости, звонишь в “СУ-155”, а там предлагают записываться в очередь.

— Неправда. Мы даем только рекламу на дома, где открыты продажи.

— В апреле у вас были очереди, чтобы купить квартиры в Красногорске.

— Первый раз слышу. У нас там сейчас в свободной продаже 100 000 кв. м.

— Какая часть продаж приходится на ипотеку?

— Доля ипотеки в 2006 г. заметно увеличилась. Если в 2005 г. ипотечный кредит использовал каждый 20-й покупатель жилья в новостройках “СУ-155”, то по результатам этого года это уже примерно каждый девятый покупатель.

— А вам не кажется, что ипотека также взвинчивает цены?

— Не ипотека, а отсутствие предложения. С таким же успехом можно утверждать, что цены растут из-за того, что пошли дополнительные деньги из федерального бюджета. Нужно пропорционально увеличивать объемы строительства.

— За счет чего?

— Необходим ряд условий. Первое — облегчить вовлечение земли в оборот. Второе —

упростить процедуру разработки и согласования разрешительной документации. Третье — нарастить строительные мощности, мощности промышленности строительных материалов и ресурсодобывающих предприятий. Это все возможно, надо только этим заниматься.

— По вашему мнению, что необходимо, чтобы заработала национальная программа “Доступное жилье”?

— Могу повторить то, что сказал выше.

— Вы дважды вошли в “золотую сотню” журнала Forbes. В 2005 г. ваше состояние оценили в $550 млн, а в 2006 г. — в $800 млн. Соответствуют ли эти оценки действительности?

— Я не знаю критериев, по которым Forbes оценивал бизнес. У меня другие соображения по этому вопросу.

— Больше или меньше?

— Сложно говорить. Я, конечно, знаю, что входит в “СУ-155”, но критерии оценки могут быть разные. Когда группа “ПИК” купила ДСК-3, они задали очень высокую планку — я не думал, что комбинат может стоить так дорого. И потом, все меняется. Например, мы владеем недвижимостью. Вчера она стоила, к примеру, $1000 за 1 кв. м, а сегодня — $3000.

— Недавно вы продали Верхнебаканский цементный завод компании “Интеко”. Почему?

— “Интеко” вышла на меня с предложением.

— Знаете, для каких целей они приобрели его?

— Нет.

— В прошлом году вы говорили, что этот завод удовлетворяет половину ваших потребностей в цементе.

— Завод находится очень далеко, поэтому возить сырье было нецелесообразно — перевозка обошлась бы дороже.

— Широкой публике неизвестно, кто собственники “СУ-155”. Почему информация закрыта?

— Основным владельцем компании являюсь я.

— Что сейчас представляет собой группа компаний “СУ-155”?

— ЗАО “СУ-155” выступает управляющей компанией. Всего в группу входит более 100 компаний, постоянно работающих на строительном рынке. Их условно можно разделить на четыре группы: инвестиционные и управляющие компании; строительные компании, в том числе генподрядные и субподрядные организации; промышленные предприятия, в том числе заводы ЖБИ, карьеры, транспортные компании; машиностроительные предприятия. В промышленную базу входят карьеры по добыче щебня, кирпичные заводы, заводы по производству железобетонных и деревянных изделий, машиностроительные предприятия по производству лифтов, башенных и автомобильных кранов. Фактически “СУ-155” производит все, что необходимо для строительства жилья. В группе также есть фирмы, специализирующиеся на привлечении денежных средств физических и юридических лиц для инвестирования в строительство.

— Какие сейчас крупные проекты в работе?

— На сегодняшний день группа компаний “СУ-155” инвестирует строительство 86 объектов общей площадью 1,225 млн кв. м, из них жилье — 1,04 млн кв. м. Объем инвестиций за 2005 г. составил 13,781 млрд руб. Самый крупный проект — в Московской области, в Павшинской пойме, где площадь застройки составляет 1,375 млн кв. м. Там мы работаем с соинвесторами, это “Москапстрой”, “Мосводоканалстрой”, ДСК-1.

В Кожухове — микрорайон в 1,159 млн кв. м, из них жилая площадь — 955 000 кв. м. В подмосковном Одинцове, в пос. Трехгорка общий объем застройки — 756 000 кв. м. Кроме того, строим объекты городского заказа правительства Москвы общей площадью 204 000 кв. м.

Мы не отказываемся от подрядов и занимаемся инвестиционной деятельностью, понимая, что необходимо иметь загрузку мощностей на несколько лет вперед.

— Каков портфель заказов “СУ-155”?

— У нас полная загрузка на пять лет.

— Крупные строители жалуются, что сокращаются их объемы строительства. Конкуренцию чувствуете?

— В России строилось 80 млн кв. м, а сейчас — около 45 млн кв. м. Работы очень много, подъем только начинается. Чего конкурировать? Работать надо. Мощности востребованы. Знаете, раньше, в начале 1990-х гг., у Владимира Копелева (гендиректор ДСК-1) и у покойного Юрия Свищева (возглавлял ДСК-3) генералы просили построить дома для военных. Эта ситуация повторяется сегодня. На строителей всегда будет спрос.

— Но ведь только в прошлом году Московский строительный союз, который вы возглавляете, писал письмо на имя Владимира Ресина, где жаловался на недогруз мощностей крупнейших домостроительных комбинатов Москвы. Где же логика?

— Я про другое говорю: если комбинаты сами не будут заниматься загрузкой мощностей, никто за них это не сделает.

— А где же брать площадки?

— Я уверяю, на нашу жизнь их хватит.

— А на жизнь детей уже нет?

— И на их жизнь тоже.

— Ваша бывшая подчиненная Ирина Сергеева, продавшая свою компанию “Стройинвестрегион”, в недавнем интервью говорила, что конкуренция особенно остро чувствуется на некоторых региональных рынках, где уровень платежеспособного спроса низкий, а московских строителей много.

— Регионам и Москве есть чему поучиться друг у друга. В регионах развиты качественные целевые программы — строительство жилья для молодых семей, например. С другой стороны, регионы перенимают наш опыт по сносу пятиэтажек и т. д. По поводу конкуренции я уже говорил, что подъем только начинается, надо работать.

— В каких районах Москвы “СУ-155” сносит пятиэтажки?

— Фили, Котловка, Нагатинский затон, Новые Черемушки. В 2006 г. на площадках, отданных под застройку компаниям “СУ-155”, уже снесено 11 домов. Согласно утвержденным мэром Москвы планам предстоит снести еще 13 таких домов. Всего в 2006 г. планируется снести 25 пятиэтажек. В 2005 г. в рамках программы по расселению пятиэтажек был снесен 21 дом.

Источник: газета "Ведомости"